第245章 【搞他搞他】
又是一年春。
会德丰大厦的办公室里，袁天凡向林正杰汇报了工作。
“老板，会德丰集团顺利集资到7.8亿港币的资金（供股集资：每五股供一新股）；泰富集团按持股全额供股，九龙仓选择不供股。所以，目前泰富集团持股会德丰集团依旧为56%，九龙仓持股减至27%以下（不知道有没有减持），公众散股为17%，股市交易基本恢复正常.另外，会德丰集团账上已经拥有12亿港币的现金流，会德丰集团的负债为9.5亿港币，其中3亿港币是收购现代货柜码头20%股权新增的。”
会德丰集团除了控股：‘地产系（置业信托等）’、‘零售贸易系（连卡佛等）’、‘航运系（会德丰船务等）’之外，集团自身没有太多的业务，基本都是零散业务。
造成这种情况的原因是：马登家族好大喜功，将旗下的资产纷纷进行上市，子公司上市完毕后，又将孙公司上市。马登家族的目的是将蛋糕做大，至于他们吃多少（占股）是一点不在乎，他们在乎的这个蛋糕是庆祝他们生日的。
上个月，会德丰集团购入20%现代货柜股权，倒是直接归属。
所以，自从今年1月份会德丰集团被泰富集团收购之后，林正杰和袁天凡就在筹备‘资产集中化’。
其中，会德丰集团持有连卡佛集团的股权较高，达到61%之多，所以也不急着私有化；
其中，会德丰船务又不是优质资产，所以更不会现在去私有化；
所以，他们将目光集中在地产系。
“私有化置业信托的方案，你准备得如何？”
“老板，如果动用现金收购置业信托，恐怕得溢价20%。毕竟现在地产已经开始回暖，小股东们不是那么轻易会同意。而且，我们也大概需要支出8~9亿港币.如果我们采取换股的方式，不仅仅不需要现金支出，亦可以再次稀释九龙仓的股权，他们仅剩下21%左右而会德丰集团的市值，是置业信托的近四倍，泰富集团持有的会德丰股权就算也被稀释，但依旧有45%”
林正杰也思考起这种方案起来，很快他便说道：“如果是一半现金、一半会德丰新股呢，你觉得置业信托的小股东是否同意？”
袁天凡点点头，说道：“这个方案亦非常不错！”
这样一来，泰富集团持股会德丰大概会变成51%，九龙仓则会被稀释至24%，剩下25%是散股；而置业信托则百分百由会德丰集团持股，旗下的三座大厦可谓会德丰集团提供充裕的租金收益。
更近一步，会德丰集团直接开始持有联邦地产、夏立文投资发展两家地产公司，这两家地产公司可拥有不菲的现金流和资产。
“好，尽可能在这个月召开股东大会。”
一般来说，在股市低迷时，溢价收购非常有诱惑力。一旦股市转旺，那么溢价收购也很难说服小股东，当然除非溢价更高——30%左右。
但如果是会德丰新股+现金这的组合，只要价值超过置业信托的价值，那么股东自然可能欣然答应。
而在林正杰看来，会德丰集团的市值现在是‘虚高’，因为前面炒起来过；相反，置业信托的市值是低估，因为并没有资本介入。
接着，林正杰说道：“天凡，你认为将泰安企业旗下的零售业务（OK便利店和几家收购来的超级市场），出售给连卡佛，你认为如何？”
袁天凡马上说道：“这是好事，泰安企业在超级市场领域，发展有些不利，主要是人才和供应链欠缺。而连卡佛则不痛，它是香港最大的零售集团之一，拥有充足的人才和供应链渠道。若是连卡佛集团以发行新股的方式，收购泰安企业的便利店和超级市场业务，后期将巩固零售领域的地位。”
在去年时，由于百佳超市和惠康超市大搞价格战和宣传战，导致一些中小超级市场企业困难；故泰安企业趁机收购了几家，整顿后成立了‘大润发超级市场’，可惜业务进展依旧不太顺利。
而连卡佛集团则不同，当年的惠康超市其实就是连卡佛和牛奶公司联合投资的，不过置地收购牛奶公司后，逐渐又将惠康超市股权全部收购，才成为今天的惠康超市。
“嗯，也唯有如此，我们才能在零售领域更进一步。”
两人很快敲定大概的妨碍。
泰安企业将零售业务出售给连卡佛集团，依旧还有食品饮料、冷冻食品等业务，后期依旧有发展前景。
“老板，港府那边传出消息，要在4月份拍卖占地11万多平方尺的金钟域多利兵房一号地段。”陈伟忠来到林正杰的办公室，汇报了一个重要信息。
林正杰抬起头，眼神有些兴奋的说道：“果然如此！”
陈伟忠点点头，因为老板曾经猜测出，地产回暖后，港府一定会拿出‘地王’拍卖。不为别的，就是要炒高地价。
因为一般‘地王’争夺激烈，会让价格很高出售，从而造成地产繁荣的景象，就会带动整个地产发达。届时官地拍卖会上，那么土地就能卖贵很多。
“我们还拥有多少资金？”
“炒外汇挪用了4亿港币，供股集资拿出4.5亿，账户上的现金流只有5.5亿港币。不过，银行那边的承诺贷款，依旧有效，可以随时支出20亿的贷款出来。”
林正杰点点头，自从去年签署协议后，港府便停止官地拍卖，等着地产市道恢复。所以，泰富集团目前的土地储备以楼面计算，依旧只有950万平方尺左右。
“现在外面的土地价格，已经相当贵了吧？”
“以楼面计算，均价都在200港币平方尺左右了，地价涨得太快了！”
大家都是人精，1982~1984年大家都不敢买地皮，因为这玩意还需要开发，谁知道未来怎么样？
而自从去年签署协议后，香港问题解决，各大地产商纷纷开始收购地皮，短时间就让港九的地皮翻了近一倍。
而此时的楼价，才刚刚上涨而已！
林正杰说道：“今年300港币每平方尺的楼面地价，才是正常的！”
陈伟忠点点头，说道：“差不多！建筑费和税费以300成本计算，每平方尺楼面的成本也才600，目前港九住宅价格已经恢复至700以上，大家自然愿意给更高的地价费用。究其原因，中英联合声明规定，香港每年只能卖出50公顷的土地（450万平方尺，可建楼面约2000万平方尺以内）。”
每年50公顷的土地，这里面的土地还包括一些低密度建筑地皮，所以各大地产商都知道，很快地皮将‘供不应求’。
这就是最近几个月时间，香港地皮暴涨的原因！
按照目前的市值，泰富集团的土地储备都已经价值20亿港币了。
林正杰说道：“所以说，今年官地拍卖启动后，我们要继续拿地，每年拿的地皮可建楼面，不能低于300万平方尺，不能吃老本。”
陈伟忠说道：“好的，我记下了！”
虽然负债可能50亿，甚至更多，但陈伟忠对自家老板的凑集资金很有信心，对于这次外汇也有很大信心。
林正杰说道：“好，下个月我们要对域多利兵房1号地势在必得，以后再将旁边的地皮拿下，整个区域可以开发出一个中环的‘海港城’、‘新世界中心’，那我们商业地产的实力，将成为香港前列。资金问题不用愁！”
“今年我们的发展地产盈利，也将创造历史。”陈伟忠自信的说道。
150万平方尺楼面，他们的地价只有120左右，建筑费税费加上，也就400港币每平方尺；如果今年可以卖到850均价，相当于每平方尺可以赚450。
发展地产的盈利，今年将突破7亿港币。
聊了一阵，陈伟忠离开办公室。
林正杰则在思考——泰富集团如何凑集资金？
换做是其他地产公司，包括长实、新鸿基，都不可能兼顾‘发展地产’、‘商业地产’齐头并进的架势。
而泰富集团，如今发展地产大力发展，今年如果购入300万平方尺楼面的储备地皮话，预计需要9亿港币。泰富集团中心，建筑费贷款10亿，不过泰富集团只需要7成负债，另外三成归中巴。
最后，就是域多利兵房了！
这幅地皮占地11万平方，其实在1982年11月份推出过，当时地产暴跌，港府以招标的形式；结果泰富集团虽然给出6.5亿的价格胜出，超出长实的6亿、新世界的4亿，但港府却直接收回，理由是太便宜了。
港府这样做事符合法律法规的，只是有些耍无奈而已！
好在去年‘泰富集团中心’地皮招标时，港府则没有取消。
所以这次域多利兵房1号地的地皮费，估计至少可以拍出7亿以上，当然再多都是值得的。
最终在资金的凑集上，林正杰决定暂时还是以贷款来搞定，毕竟他已经安排投资了外汇，不要再投资其它金融了。
负债高没问题，地产形势那么好，不会亏的！
九龙仓集团。
吴光政紧急来到包宇刚的办公室，说道：“岳父，会德丰集团又有大动作，他们意图私有化置业信托！”
包宇刚对于丢失会德丰集团，还是很懊悔的，只恨当时应该再赌一把。
当时泰富集团溢价50%，确实已经创造了收购的溢价记录，当年九龙仓也是没有溢价如此高全面收购，
但是现在想想，溢价60%，也就是8港币每股，他还是应该赌一把。要是泰富集团继续出价，他便可以高价卖出手中的会德丰股票。
有这样的想法，而且越来越激烈，包宇刚认为——这一切都是林正杰正在千方百计，稀释他们手中的股票。
“会德丰集团私有化置业信托，这个事情我们不是早已经有预兆嘛！而且，这次会德丰集团供股集资获得7.8港币的资金，正好有足够的现金流。”包宇刚狐疑的说道。
女婿如此紧张，这是为何？
吴光政马上说道：“他们的想法是会德丰集团再发新股，再加上部分现金，来交换置业信托其它股东的股权。据说，我们的股权将再被稀释10%。”
包宇刚一愣，随即怒道：“短短不到两个月时间，泰富集团的动作频繁，看来真的很抵触我们在会德丰的股权。不过林正杰越是如此，我们越要坚持不减持！”
以九龙仓目前持股会德丰27.2%的股权，就算再被稀释10%，也还有24%多点。
后面随着会德丰集团的发展，这些股份越难被稀释。
吴光政点点头，随后说道：“岳父，会德丰我们收购失败，现在也有精力和金钱来开发香港电车在铜锣湾的总厂地皮，我建议可以考虑计划了！”
这个项目就是他跟的，当初他和岳父进入九龙仓董事会时，这个项目一度是被计划修建一些住宅大厦；但很快他就发现，这幅地皮的商业价值更大，于是便重新让九龙仓检讨了这个项目。
包宇刚满意的说道：“嗯，海港城已经全部建城，也该考虑这个项目了，你大胆的去规划，我会支持你的。”
“好的”
由于丢失会德丰集团，而导致香港铜锣湾的‘时代广场’可能提前一两年投入建设，这恐怕也是林正杰没有想到的。
当然，早在1982~1984年，林正杰就让亚洲证券和他的女人们投资公司，重点投资铜锣湾罗素街及周边的商铺。
半个月后，置业信托的股东大会上，以90%的高票通过‘置业信托接受会德丰集团以股票加现金的私有化方案’。
因为置业信托的股东们算过一笔账，每两股会德丰集团价值总和15港币，再加上10港币现金，总价便是25港币；这部分资产来兑换三股置业信托的股票，而置业信托每股才6.8港币，三股总和为20.4港币。
相当于，溢价20%。
更重要的是，会德丰集团的股票似乎更有前途，何况会德丰集团私有化置业信托后，资产值立即上升。
会德丰集团和置业信托合并后，市值已经是接近50亿港币，这个市值较年初的25亿港币，增长近一倍。
故有媒体形容，林正杰就是一个魔术师，短短的时间内，让会德丰集团资产和市值大增。
当然，这就是股市里的游戏而已，但可以肯定的是，占便宜肯定是大股东。
会德丰集团私有化置业信托后，便直接是联邦地产、夏立文发展的母公司；而联邦地产刚刚售出国际城市集团的股份，并获得4亿多的资金，所以作为联邦地产的大股东，会德丰集团将分得近一半。
林正杰让袁天凡将联邦地产、夏立文发展，逐渐发展成‘上市壳’——也就是拥有一定的收租物业，业务单一，保持上市地位。
等以后，这些‘壳’既能卖出好价格，又能派上用场。
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会德丰大厦的办公室里，袁天凡向林正杰汇报了工作。
“老板，会德丰集团顺利集资到7.8亿港币的资金（供股集资：每五股供一新股）；泰富集团按持股全额供股，九龙仓选择不供股。所以，目前泰富集团持股会德丰集团依旧为56%，九龙仓持股减至27%以下（不知道有没有减持），公众散股为17%，股市交易基本恢复正常.另外，会德丰集团账上已经拥有12亿港币的现金流，会德丰集团的负债为9.5亿港币，其中3亿港币是收购现代货柜码头20%股权新增的。”
会德丰集团除了控股：‘地产系（置业信托等）’、‘零售贸易系（连卡佛等）’、‘航运系（会德丰船务等）’之外，集团自身没有太多的业务，基本都是零散业务。
造成这种情况的原因是：马登家族好大喜功，将旗下的资产纷纷进行上市，子公司上市完毕后，又将孙公司上市。马登家族的目的是将蛋糕做大，至于他们吃多少（占股）是一点不在乎，他们在乎的这个蛋糕是庆祝他们生日的。
上个月，会德丰集团购入20%现代货柜股权，倒是直接归属。
所以，自从今年1月份会德丰集团被泰富集团收购之后，林正杰和袁天凡就在筹备‘资产集中化’。
其中，会德丰集团持有连卡佛集团的股权较高，达到61%之多，所以也不急着私有化；
其中，会德丰船务又不是优质资产，所以更不会现在去私有化；
所以，他们将目光集中在地产系。
“私有化置业信托的方案，你准备得如何？”
“老板，如果动用现金收购置业信托，恐怕得溢价20%。毕竟现在地产已经开始回暖，小股东们不是那么轻易会同意。而且，我们也大概需要支出8~9亿港币.如果我们采取换股的方式，不仅仅不需要现金支出，亦可以再次稀释九龙仓的股权，他们仅剩下21%左右而会德丰集团的市值，是置业信托的近四倍，泰富集团持有的会德丰股权就算也被稀释，但依旧有45%”
林正杰也思考起这种方案起来，很快他便说道：“如果是一半现金、一半会德丰新股呢，你觉得置业信托的小股东是否同意？”
袁天凡点点头，说道：“这个方案亦非常不错！”
这样一来，泰富集团持股会德丰大概会变成51%，九龙仓则会被稀释至24%，剩下25%是散股；而置业信托则百分百由会德丰集团持股，旗下的三座大厦可谓会德丰集团提供充裕的租金收益。
更近一步，会德丰集团直接开始持有联邦地产、夏立文投资发展两家地产公司，这两家地产公司可拥有不菲的现金流和资产。
“好，尽可能在这个月召开股东大会。”
一般来说，在股市低迷时，溢价收购非常有诱惑力。一旦股市转旺，那么溢价收购也很难说服小股东，当然除非溢价更高——30%左右。
但如果是会德丰新股+现金这的组合，只要价值超过置业信托的价值，那么股东自然可能欣然答应。
而在林正杰看来，会德丰集团的市值现在是‘虚高’，因为前面炒起来过；相反，置业信托的市值是低估，因为并没有资本介入。
接着，林正杰说道：“天凡，你认为将泰安企业旗下的零售业务（OK便利店和几家收购来的超级市场），出售给连卡佛，你认为如何？”
袁天凡马上说道：“这是好事，泰安企业在超级市场领域，发展有些不利，主要是人才和供应链欠缺。而连卡佛则不痛，它是香港最大的零售集团之一，拥有充足的人才和供应链渠道。若是连卡佛集团以发行新股的方式，收购泰安企业的便利店和超级市场业务，后期将巩固零售领域的地位。”
在去年时，由于百佳超市和惠康超市大搞价格战和宣传战，导致一些中小超级市场企业困难；故泰安企业趁机收购了几家，整顿后成立了‘大润发超级市场’，可惜业务进展依旧不太顺利。
而连卡佛集团则不同，当年的惠康超市其实就是连卡佛和牛奶公司联合投资的，不过置地收购牛奶公司后，逐渐又将惠康超市股权全部收购，才成为今天的惠康超市。
“嗯，也唯有如此，我们才能在零售领域更进一步。”
两人很快敲定大概的妨碍。
泰安企业将零售业务出售给连卡佛集团，依旧还有食品饮料、冷冻食品等业务，后期依旧有发展前景。
“老板，港府那边传出消息，要在4月份拍卖占地11万多平方尺的金钟域多利兵房一号地段。”陈伟忠来到林正杰的办公室，汇报了一个重要信息。
林正杰抬起头，眼神有些兴奋的说道：“果然如此！”
陈伟忠点点头，因为老板曾经猜测出，地产回暖后，港府一定会拿出‘地王’拍卖。不为别的，就是要炒高地价。
因为一般‘地王’争夺激烈，会让价格很高出售，从而造成地产繁荣的景象，就会带动整个地产发达。届时官地拍卖会上，那么土地就能卖贵很多。
“我们还拥有多少资金？”
“炒外汇挪用了4亿港币，供股集资拿出4.5亿，账户上的现金流只有5.5亿港币。不过，银行那边的承诺贷款，依旧有效，可以随时支出20亿的贷款出来。”
林正杰点点头，自从去年签署协议后，港府便停止官地拍卖，等着地产市道恢复。所以，泰富集团目前的土地储备以楼面计算，依旧只有950万平方尺左右。
“现在外面的土地价格，已经相当贵了吧？”
“以楼面计算，均价都在200港币平方尺左右了，地价涨得太快了！”
大家都是人精，1982~1984年大家都不敢买地皮，因为这玩意还需要开发，谁知道未来怎么样？
而自从去年签署协议后，香港问题解决，各大地产商纷纷开始收购地皮，短时间就让港九的地皮翻了近一倍。
而此时的楼价，才刚刚上涨而已！
林正杰说道：“今年300港币每平方尺的楼面地价，才是正常的！”
陈伟忠点点头，说道：“差不多！建筑费和税费以300成本计算，每平方尺楼面的成本也才600，目前港九住宅价格已经恢复至700以上，大家自然愿意给更高的地价费用。究其原因，中英联合声明规定，香港每年只能卖出50公顷的土地（450万平方尺，可建楼面约2000万平方尺以内）。”
每年50公顷的土地，这里面的土地还包括一些低密度建筑地皮，所以各大地产商都知道，很快地皮将‘供不应求’。
这就是最近几个月时间，香港地皮暴涨的原因！
按照目前的市值，泰富集团的土地储备都已经价值20亿港币了。
林正杰说道：“所以说，今年官地拍卖启动后，我们要继续拿地，每年拿的地皮可建楼面，不能低于300万平方尺，不能吃老本。”
陈伟忠说道：“好的，我记下了！”
虽然负债可能50亿，甚至更多，但陈伟忠对自家老板的凑集资金很有信心，对于这次外汇也有很大信心。
林正杰说道：“好，下个月我们要对域多利兵房1号地势在必得，以后再将旁边的地皮拿下，整个区域可以开发出一个中环的‘海港城’、‘新世界中心’，那我们商业地产的实力，将成为香港前列。资金问题不用愁！”
“今年我们的发展地产盈利，也将创造历史。”陈伟忠自信的说道。
150万平方尺楼面，他们的地价只有120左右，建筑费税费加上，也就400港币每平方尺；如果今年可以卖到850均价，相当于每平方尺可以赚450。
发展地产的盈利，今年将突破7亿港币。
聊了一阵，陈伟忠离开办公室。
林正杰则在思考——泰富集团如何凑集资金？
换做是其他地产公司，包括长实、新鸿基，都不可能兼顾‘发展地产’、‘商业地产’齐头并进的架势。
而泰富集团，如今发展地产大力发展，今年如果购入300万平方尺楼面的储备地皮话，预计需要9亿港币。泰富集团中心，建筑费贷款10亿，不过泰富集团只需要7成负债，另外三成归中巴。
最后，就是域多利兵房了！
这幅地皮占地11万平方，其实在1982年11月份推出过，当时地产暴跌，港府以招标的形式；结果泰富集团虽然给出6.5亿的价格胜出，超出长实的6亿、新世界的4亿，但港府却直接收回，理由是太便宜了。
港府这样做事符合法律法规的，只是有些耍无奈而已！
好在去年‘泰富集团中心’地皮招标时，港府则没有取消。
所以这次域多利兵房1号地的地皮费，估计至少可以拍出7亿以上，当然再多都是值得的。
最终在资金的凑集上，林正杰决定暂时还是以贷款来搞定，毕竟他已经安排投资了外汇，不要再投资其它金融了。
负债高没问题，地产形势那么好，不会亏的！
九龙仓集团。
吴光政紧急来到包宇刚的办公室，说道：“岳父，会德丰集团又有大动作，他们意图私有化置业信托！”
包宇刚对于丢失会德丰集团，还是很懊悔的，只恨当时应该再赌一把。
当时泰富集团溢价50%，确实已经创造了收购的溢价记录，当年九龙仓也是没有溢价如此高全面收购，
但是现在想想，溢价60%，也就是8港币每股，他还是应该赌一把。要是泰富集团继续出价，他便可以高价卖出手中的会德丰股票。
有这样的想法，而且越来越激烈，包宇刚认为——这一切都是林正杰正在千方百计，稀释他们手中的股票。
“会德丰集团私有化置业信托，这个事情我们不是早已经有预兆嘛！而且，这次会德丰集团供股集资获得7.8港币的资金，正好有足够的现金流。”包宇刚狐疑的说道。
女婿如此紧张，这是为何？
吴光政马上说道：“他们的想法是会德丰集团再发新股，再加上部分现金，来交换置业信托其它股东的股权。据说，我们的股权将再被稀释10%。”
包宇刚一愣，随即怒道：“短短不到两个月时间，泰富集团的动作频繁，看来真的很抵触我们在会德丰的股权。不过林正杰越是如此，我们越要坚持不减持！”
以九龙仓目前持股会德丰27.2%的股权，就算再被稀释10%，也还有24%多点。
后面随着会德丰集团的发展，这些股份越难被稀释。
吴光政点点头，随后说道：“岳父，会德丰我们收购失败，现在也有精力和金钱来开发香港电车在铜锣湾的总厂地皮，我建议可以考虑计划了！”
这个项目就是他跟的，当初他和岳父进入九龙仓董事会时，这个项目一度是被计划修建一些住宅大厦；但很快他就发现，这幅地皮的商业价值更大，于是便重新让九龙仓检讨了这个项目。
包宇刚满意的说道：“嗯，海港城已经全部建城，也该考虑这个项目了，你大胆的去规划，我会支持你的。”
“好的”
由于丢失会德丰集团，而导致香港铜锣湾的‘时代广场’可能提前一两年投入建设，这恐怕也是林正杰没有想到的。
当然，早在1982~1984年，林正杰就让亚洲证券和他的女人们投资公司，重点投资铜锣湾罗素街及周边的商铺。
半个月后，置业信托的股东大会上，以90%的高票通过‘置业信托接受会德丰集团以股票加现金的私有化方案’。
因为置业信托的股东们算过一笔账，每两股会德丰集团价值总和15港币，再加上10港币现金，总价便是25港币；这部分资产来兑换三股置业信托的股票，而置业信托每股才6.8港币，三股总和为20.4港币。
相当于，溢价20%。
更重要的是，会德丰集团的股票似乎更有前途，何况会德丰集团私有化置业信托后，资产值立即上升。
会德丰集团和置业信托合并后，市值已经是接近50亿港币，这个市值较年初的25亿港币，增长近一倍。
故有媒体形容，林正杰就是一个魔术师，短短的时间内，让会德丰集团资产和市值大增。
当然，这就是股市里的游戏而已，但可以肯定的是，占便宜肯定是大股东。
会德丰集团私有化置业信托后，便直接是联邦地产、夏立文发展的母公司；而联邦地产刚刚售出国际城市集团的股份，并获得4亿多的资金，所以作为联邦地产的大股东，会德丰集团将分得近一半。
林正杰让袁天凡将联邦地产、夏立文发展，逐渐发展成‘上市壳’——也就是拥有一定的收租物业，业务单一，保持上市地位。
等以后，这些‘壳’既能卖出好价格，又能派上用场。
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